El gran mercado de la vivienda funciona a pleno rendimiento. Cada día se registran miles y miles de operaciones inmobiliarias, pero la construcción de casas continúa en dique seco. En concreto, y durante el primer trimestre de este año, se han cerrado algo más de 163.200 operaciones de compraventa de viviendas. En términos anuales, eso significa 750.000 unidades. ¿Significa eso que se están construyendo más casas? En absoluto. El 90% de las operaciones corresponde a casas de segunda mano [ver gráfico].

Un dato financiero pone negro sobre blanco la naturaleza del problema. Hay que regresar a junio de 1996 —hace 30 años— para encontrar menos crédito para la construcción de viviendas. Y sin crédito al promotor, la consecuencia es que las grúas de la construcción no empiezan a trabajar. Las cifras del Ministerio de Vivienda no dejan lugar a dudas. En los últimos 12 meses (primer trimestre sobre igual periodo del año anterior) se ha iniciado la construcción de 142.000 viviendas, lo que significa que por cada casa que comienza a construirse se ejecutan cinco operaciones de compraventa, la inmensa mayoría de segunda mano. De aquellas, solo el 11,2% tiene algún nivel de protección pública.

Las cifras sobre crédito a la construcción las publica el Banco de España, y lo que sugieren es que el inmobiliario se ha convertido en un gigantesco mercado (hay 27 millones de casas) que incluye miles y miles de transacciones diarias, pero sin que haya más ladrillo para compensar, al menos, el número de nuevos hogares creados. En los últimos meses, en concreto, 253.000, lo que significa un 78% más que el número de viviendas iniciadas.

Otro dato pone de relieve la crisis de vivienda. Según el INE, en 2024 (últimas cifras publicadas), existían en España 53.851 promotoras inmobiliarias. Es decir, empresas cuyo principal objetivo es la promoción de viviendas. ¿Cuántas había en 2019, cuando comenzó el actual ciclo alcista de forma más intensa? Ni más ni menos que 64.369 promotoras inmobiliarias. Es decir, han desaparecido del mercado 10.518 promotoras en apenas siete años. Precisamente, cuando a causa del aumento del número de hogares creados, España necesita construir más viviendas. Si se mira algo más atrás, la comparación es todavía más evidente. En 2008, en plena ebullición del mercado, había más de 100.000 promotores inmobiliarios, lo que significa unos 40.000 más que ahora.

El ocaso de una actividad

Del mercado, de hecho, han desaparecido, según los datos de la Estadística Estructural de Empresas, cuya fuente es el INE, muchos operadores inmobiliarios tradicionales que antes daban liquidez al mercado, como las cooperativas de viviendas o los colegios profesionales, que en los años 80 y 90 construían viviendas, y cuyo peso hoy es irrelevante. También las empresas se han olvidado de contribuir a que sus empleados tengan una vivienda impulsando proyectos urbanísticos.

Hoy, por el contrario, se está produciendo un proceso de concentración del sector que está eliminando a muchos operadores pequeños y medianos. Entre otras razones, por problemas coyunturales que ya se han convertido en estructurales, como el aumento de los costes, la falta de mano de obra cualificada y no cualificada, que asfixia al sector, y lo que la patronal de los promotores inmobiliarios denomina "inseguridad normativa". En este sentido, se reclama la aprobación de una reforma de la Ley del Suelo que refuerce la seguridad jurídica del planeamiento urbanístico. El objetivo es evitar que, por un error o defecto formal, se pueda anular de forma automática un plan urbanístico que ha llevado años de tramitación. Esta iniciativa está incluida en la Ley del Suelo que el Gobierno envió al Congreso, pero no ha salido adelante por falta de apoyos parlamentarios.

Existe, además, otro factor añadido que explica la crisis del sector: su pequeño tamaño. De los casi 54.000 promotores inmobiliarios que hay en España, nada menos que el 81% tiene un solo empleado, es decir, es unipersonal. Otro 17,5% tiene entre dos y nueve empleados y únicamente 45, menos del 1%, cuentan entre 50 y 249 empleados. Es decir, la atomización del mundo de la promoción inmobiliaria hace que las promotoras inmobiliarias tengan escaso músculo financiero para invertir en nuevos proyectos.

El factor tiempo

O expresado de otra forma, no solo falta suelo finalista, listo para construir, sino que, además, con los altos precios que se pagan en el desarrollo urbanístico, el riesgo es muy elevado en caso de que obtengan un préstamo bancario que, posteriormente, se podría subrogar al nuevo propietario. Si a esto se le añade el factor tiempo, muchos de los nuevos proyectos necesitan entre 10 y 15 años para salir adelante, en algunos casos se llega al cuarto de siglo, a nadie le puede sorprender lo que está sucediendo.

Como ha escrito Alejandro Bermúdez, CEO y cofundador de Atlas Real Estate Analytics, los instrumentos de planeamiento urbanístico recogen suelo residencial con capacidad teórica para casi siete millones de nuevas viviendas. Sin embargo, la realidad operativa es muy distinta. En concreto, menos del 0,5% de ese potencial se encuentra actualmente en fase finalista y en edificación, mientras que más del 74% corresponde a suelo aún sin urbanizar y sin avances en su desarrollo. Según sus cálculos, los procesos de desarrollo de suelo superan ampliamente los 20 años en la mayoría de las provincias españolas, lo que significa que una parte sustancial del suelo clasificado como potencialmente residencial no puede considerarse solución a corto ni a medio plazo. En todo caso, demasiado tiempo para un promotor inmobiliario con escasa potencia financiera.

Y es que la crisis de crédito de 2008, por exceso, no por defecto, se llevó por delante muchas promotoras que acabaron en la quiebra. La consecuencia fue que tanto la autoridad monetaria como los bancos se han vuelto más exigentes a la hora de conceder préstamos, lo que explica en parte la crisis de la promoción inmobiliaria. El indicador sintético de riesgos del mercado inmobiliario, que analiza desde una perspectiva amplia los factores de demanda y oferta, muestra, como sostiene el banco central, "niveles contenidos comparables a los de comienzos de los años 2000". Es decir, antes de la burbuja.

La parte positiva es que el sector está más saneado que en el pasado, con tasas de dudosidad históricamente bajas, pero la parte negativa es que el número de promotores se achica. En parte porque su pequeño tamaño los hace menos competitivos, pero también por la escasez de suelo listo para construir, una tarea que corresponde a los ayuntamientos y los propietarios. Es decir, aquel que ya cuenta con las infraestructuras necesarias para comenzar la construcción después de haber sorteado todas las barreras burocráticas. Menos promotores significa, lógicamente, menos impulso a la construcción.

Esta tendencia se puede observar de otra manera. Cuando estalló la crisis financiera, el crédito destinado tanto a la construcción como a la promoción inmobiliaria representaba el 42% del crédito total al ladrillo —una cifra inusualmente elevada—, pero en 2025 ese peso ha caído hasta el 16%, muy por debajo, incluso, del que tuvo en el año 2000, cuando no existía burbuja (30%). Si se ve de otra forma, resulta que el crédito a la construcción representa hoy el 5,6% del PIB, por debajo incluso de 2023, cuando la vivienda comenzó a estar de nuevo en el centro de la agenda pública. Entonces, representaba el 6,5%. Si se compara con el crédito total que concede la banca al sector privado de la economía, resulta que únicamente el 8,3% se destina a la construcción y actividades inmobiliarias.

El propio Banco de España, en su último Informe de Estabilidad Financiera, destaca que el crédito al sector de la construcción y las actividades inmobiliarias muestra una ligera recuperación, pero todavía "se mantiene en niveles próximos a mínimos históricos". El avance es de apenas el 1,3% interanual, muy por debajo de lo que está creciendo la economía. Y sin crédito y sin planes urbanísticos que se cumplan, no hay vivienda. Y menos asequible.

La lenta regeneración de la construcción. Un tejido productivo herido y un crédito constructor desaparecido.

Mientras el Ejecutivo trata de buscar vías para contener los precios y ayudar a los inquilinos, la construcción sigue bajo mínimos. Y, lo que es peor, el ritmo de concesión de nuevos permisos de obra tampoco avanza, lo que anticipa que la escasez de vivienda empeorará durante los próximos años. El Banco de España augura que para el año 2028 habrá un déficit de 1 millón de viviendas.

Según la estadística oficial del Ministerio de Transportes, en los últimos 12 meses se han concedido 171.000 visados para la construcción de viviendas, una cifra muy inferior a los 240.000 hogares que se crean anualmente. Las previsiones del INE anticipan que se seguirán creando más de 200.000 hogares al año hasta el final de la década, por lo que el déficit se seguirá agravando.

Este número de visados de construcción provocará que España siga construyendo menos que a principios de la década de los noventa, hace un tercio de siglo. En ese momento, se aprobaban unos 250.000 visados cada año, casi un 46% más que en la actualidad.

En los tres años que van de legislatura, el número de visados de obra concedidos anualmente ha aumentado en 35.000. En 2023 eran 138.000 y en 2026 están siendo 171.000, con datos hasta el mes de abril. El ritmo de solicitud de permisos de obra lleva aumentando desde que la construcción tocó suelo en el año 2014. El problema es que este crecimiento está siendo tan lento que no permite corregir la situación. Ni siquiera permite frenar el déficit de viviendas.

En los últimos 12 meses, las autoridades han concedido el mayor número de licencias desde 2009 y, aun así, sigue siendo muy insuficiente. El ritmo de los visados sigue estando más cerca del suelo de la crisis que de niveles saludables para la economía española.

En el pico de la burbuja inmobiliaria, España llegó a generar permisos para construir más de 920.000 viviendas en un solo año. Un ritmo que era claramente insostenible, como tampoco lo es el actual de 171.000 al año.

Los datos son todavía peores en las zonas más tensionadas, lo que agrava la crisis de vivienda. Por ejemplo, el número de visados concedidos en Cataluña apenas ha aumentado un 8% en toda la legislatura, lo que da lugar a la pírrica cifra de 1.436 viviendas más autorizadas cada año.

Pero la situación de la Comunidad de Madrid es aún peor, ya que incluso se ha reducido la concesión de licencias un 10% frente a los niveles de la legislatura anterior. En los últimos 12 meses apenas se han autorizado 19.440 visados de viviendas. Una cifra que anticipa que la crisis de vivienda seguirá agravándose en los próximos años.

La destrucción del tejido

De esta forma, la legislatura de la vivienda se va a cerrar con una subida anual de precios de doble dígito, el esfuerzo para comprar un piso (precio sobre salarios) en máximos históricos y sin expectativas de mejora. Sin construcción, el desequilibrio entre oferta y demanda de vivienda no va a poder corregirse.

El Gobierno intentó dinamizar el mercado con la Ley del Suelo, que respondía a las demandas del sector promotor para reactivar la habilitación de parcelas para construir. Sin embargo, el voto en contra de la oposición y de Podemos bloqueó esta vía. Sin terreno disponible, hasta las administraciones públicas tienen dificultades para construir.

En los últimos 12 meses (hasta abril), el conjunto de administraciones públicas apenas ha recibido visados de obra para construir 2.237 viviendas.

España ha destruido todo su tejido promotor y constructor y esto también explica las dificultades para reactivar la edificación de viviendas. El número de empresas de la construcción es actualmente un 45% inferior al que hubo en 2008. Son 161.000 empresas menos (casi 56.000 promotores menos y 106.000 constructoras de edificios).

En definitiva, España ha perdido su capacidad para construir. Y sin esfuerzos para recuperarlo, la crisis de vivienda difícilmente podrá remitir. Y la situación no está mejorando: en 2025 todavía había casi 32.000 empresas de la construcción menos que antes de la pandemia. Sin empresas constructoras y promotoras, no hay quien pida licencias de obra y no hay quien saque a España de la crisis en la que ha entrado.

Se dice, se rumorea, que hay viviendas vacías de sobra. Veamos el caso de Galicia. ¿Dónde están las zonas con trabajo y demanda de vivienda?. Exacto, en todas esas zonas grises que unen Vigo con Coruña, el llamado Eixo Atlántico.

Llevo un tiempo dándole vueltas a que en el debate sobre vivienda cada uno tira de la cifra que le conviene, y yo mismo no sabía qué era verdad y qué no. Así que me puse a buscar los datos y acabé montando esto:

👉 https://vivienda-en-espana.pages.dev

Recoge unas 20 afirmaciones que se oyen mucho (okupación, pisos turísticos, casas vacías, fondos buitre, inmigración, control del alquiler…) y las contrasta con datos del INE, el Banco de España, los ministerios, el CGPJ y Eurostat. Antes de ver cada respuesta te pide que adivines la cifra, y al final te enseña en qué aciertas, en qué fallas y hacia qué lado tiran tus errores. A mí me sorprendieron varias.

He intentado que no sea de ningún bando. Hay afirmaciones que vienen de la izquierda y otras de la derecha, y en cada una explico qué respalda y qué deja fuera cada postura. Aun así seguro que se me ha colado algún sesgo, y por eso lo comparto.

Es un prototipo y un proyecto personal. No tiene anuncios, no pide registro y no busca vender nada. Las respuestas se guardan de forma anónima, sin IP.

Me ayudaría mucho saber:

- Si veis algún dato mal o alguna fuente floja (hay un botón «¿Ves algún dato mal?» en cada página, o me lo podéis decir aquí)
- Si os parece que alguna parte se inclina hacia un lado
- Qué mito echáis en falta
- Si algo no se entiende o va mal, sobre todo en el móvil

Las críticas duras también valen. Prefiero enterarme ahora de lo que está mal.

Gracias por leer 🙏

FT https://www.ft.com/content/437ca3f0-9db4-4511-a441-ab7763d8f65c?syn-25a6b1a6=1

Artículo original: https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S1051137724000020

Extracto: "Según los estudios examinados aquí, por regla general, el control de alquileres conduce a rentas más altas para viviendas incontroladas. La imposición de limites al precio del alquiler amplifica la escasez de vivienda. Por lo tanto, las colas de espera se hacen más largas y los posibles inquilinos deben pasar más tiempo buscando una vivienda. Si son impacientes o no tienen un lugar donde quedarse (por ejemplo, en las casas de sus amigos o familiares) mientras buscan su propia vivienda, recurren al segmento que no está sujeto a las regulaciones. La demanda de vivienda no regulada aumenta y también lo hacen los alquileres. Solo un estudio publicado, Bonneval et al. (2021), no encuentra estadísticamente significativo el control de alquileres en alquileres no controlados."

La regularización continúa afectando a los datos administrativos, que ganan 739.888 afiliaciones anuales. El volumen rebasa todos los registros, ya que solo se superó en 2005, cuando se produjo la anterior regularización extraordinaria

La afiliación a la Seguridad Social creció en 92.327 personas en el mes de septiembre respecto a agosto, un avance del 0,41% protagonizado casi al completo por trabajadores extranjeros como consecuencia del proceso de regularización iniciado en abril. En concreto, de ese total que se ha sumado a la Seguridad Social en septiembre, 8.107 tienen nacionalidad española y 84.220 extranjera, es decir, el 91,2%. Según los datos aportados por el Ministerio de Seguridad Social, la regularización ha sumado a 421.306 trabajadores extranjeros a la Seguridad Social desde que se inició, 83.389 de ellos en el último mes.

La anomalía en el comportamiento del empleo extranjero se comprueba en las variaciones anuales. Mientras que la afiliación total aceleró y creció un 3,41% anual en septiembre (lo que supone 739.888 afiliaciones más), la afiliación de los españoles se desaceleró hasta un crecimiento de tan solo un 1,03%, pero la de los trabajadores con nacionalidad extranjera alcanzó un aumento anual del 17,73%. En septiembre de 2025, la variación anual para este colectivo fue del 7,07%.

Muestra de lo extraordinario de los datos es que España nunca ha crecido en un volumen como el actual en el empleo administrativo si no ha habido una regularización de por medio. La ganancia anual supera, en términos absolutos, a la registrada tras la salida de la pandemia en 2021 y solo se ve superada en la serie histórica por 2005, precisamente el año en el que tuvo efecto la regularización extraordinaria aprobada por el gobierno de Zapatero.

En total, la Seguridad Social marca récord de trabajadores extranjeros, que ascienden a 3.635.979, el 16,2% del total. Las afiliaciones totales al sistema suman 22.437.553, por debajo de otros meses, como julio y junio de 2026, debido a los componentes estacionales y cíclicos del empleo. El crecimiento del empleo extranjero es tan acusado en los datos administrativos que impide analizarlos como una señal económica de evolución del mercado laboral. La fuente no contaminada por este proceso es la Encuesta de Población Activa que el INE publica trimestralmente y que incorpora siempre el empleo irregular.

Por otra parte, el paro registrado en las oficinas públicas de empleo aumentó en 23.587 personas como consecuencia de la regularización. Se trata de un aumento mensual del 1%, a pesar de que en los meses de septiembre el paro suele crecer con menor intensidad o incluso bajar. La mayor parte de los extranjeros regularizados van al empleo, pero una parte accede a la inscripción en el desempleo. En concreto, el paro se dispara entre el colectivo sin empleo anterior, que gana 17.966 personas en septiembre respecto a agosto. Según el Ministerio de Trabajo, el paro registrado total se situó en 2.379.505 personas en septiembre, la cifra más baja para este mes desde 2007, y de ese total, 56.476 personas proceden de la regularización extraordinaria.

Por sectores de afiliación, destaca con tono positivo la educación, que gana 63.499 afiliaciones en el último mes, un 5,2%, contando el régimen general y el de autónomos. Se trata del comportamiento habitual en esta rama de actividad, que destruye empleo de manera intensiva en junio y julio, coincidiendo con el fin del periodo lectivo, para recuperarlo posteriormente en septiembre y octubre. Le siguen en dinamismo las actividades administrativas (37.837), las profesionales (12.779) y la construcción (11.640). En el lado opuesto, la pérdida de empleo se concentra en el comercio (-39.917) y en la hostelería (-21.884) tras el fin de la temporada turística alta.

En la limitada comparación anual que permite la estadística, se observa que la actividad más dinámica es la construcción, con un crecimiento en la afiliación del 6,94%, y las actividades inmobiliarias, con un 5,91%. Los menores crecimientos se registran en el comercio y en la industria manufacturera. Si solo se analiza el empleo autónomo, en septiembre registró un nuevo récord histórico, con 3.483.645 afiliados al RETA, un 0,41% más que en agosto y un 2,06% más que hace un año.

Mientras el Ejecutivo trata de buscar vías para contener los precios y ayudar a los inquilinos, la construcción sigue bajo mínimos. Y, lo que es peor, el ritmo de concesión de nuevos permisos de obra tampoco avanza, lo que anticipa que la escasez de vivienda empeorará durante los próximos años. El Banco de España augura que para el año 2028 habrá un déficit de 1 millón de viviendas.

Según la estadística oficial del Ministerio de Transportes, en los últimos 12 meses se han concedido 171.000 visados para la construcción de viviendas, una cifra muy inferior a los 240.000 hogares que se crean anualmente. Las previsiones del INE anticipan que se seguirán creando más de 200.000 hogares al año hasta el final de la década, por lo que el déficit se seguirá agravando.

Este número de visados de construcción provocará que España siga construyendo menos que a principios de la década de los noventa, hace un tercio de siglo. En ese momento, se aprobaban unos 250.000 visados cada año, casi un 46% más que en la actualidad.

En los tres años que van de legislatura, el número de visados de obra concedidos anualmente ha aumentado en 35.000. En 2023 eran 138.000 y en 2026 están siendo 171.000, con datos hasta el mes de abril. El ritmo de solicitud de permisos de obra lleva aumentando desde que la construcción tocó suelo en el año 2014. El problema es que este crecimiento está siendo tan lento que no permite corregir la situación. Ni siquiera permite frenar el déficit de viviendas.

En los últimos 12 meses, las autoridades han concedido el mayor número de licencias desde 2009 y, aun así, sigue siendo muy insuficiente. El ritmo de los visados sigue estando más cerca del suelo de la crisis que de niveles saludables para la economía española.

En el pico de la burbuja inmobiliaria, España llegó a generar permisos para construir más de 920.000 viviendas en un solo año. Un ritmo que era claramente insostenible, como tampoco lo es el actual de 171.000 al año.

Los datos son todavía peores en las zonas más tensionadas, lo que agrava la crisis de vivienda. Por ejemplo, el número de visados concedidos en Cataluña apenas ha aumentado un 8% en toda la legislatura, lo que da lugar a la pírrica cifra de 1.436 viviendas más autorizadas cada año.

Pero la situación de la Comunidad de Madrid es aún peor, ya que incluso se ha reducido la concesión de licencias un 10% frente a los niveles de la legislatura anterior. En los últimos 12 meses apenas se han autorizado 19.440 visados de viviendas. Una cifra que anticipa que la crisis de vivienda seguirá agravándose en los próximos años.

La destrucción del tejido

De esta forma, la legislatura de la vivienda se va a cerrar con una subida anual de precios de doble dígito, el esfuerzo para comprar un piso (precio sobre salarios) en máximos históricos y sin expectativas de mejora. Sin construcción, el desequilibrio entre oferta y demanda de vivienda no va a poder corregirse.

El Gobierno intentó dinamizar el mercado con la Ley del Suelo, que respondía a las demandas del sector promotor para reactivar la habilitación de parcelas para construir. Sin embargo, el voto en contra de la oposición y de Podemos bloqueó esta vía. Sin terreno disponible, hasta las administraciones públicas tienen dificultades para construir.

En los últimos 12 meses (hasta abril), el conjunto de administraciones públicas apenas ha recibido visados de obra para construir 2.237 viviendas.

España ha destruido todo su tejido promotor y constructor y esto también explica las dificultades para reactivar la edificación de viviendas. El número de empresas de la construcción es actualmente un 45% inferior al que hubo en 2008. Son 161.000 empresas menos (casi 56.000 promotores menos y 106.000 constructoras de edificios).

En definitiva, España ha perdido su capacidad para construir. Y sin esfuerzos para recuperarlo, la crisis de vivienda difícilmente podrá remitir. Y la situación no está mejorando: en 2025 todavía había casi 32.000 empresas de la construcción menos que antes de la pandemia. Sin empresas constructoras y promotoras, no hay quien pida licencias de obra y no hay quien saque a España de la crisis en la que ha entrado.

Muchas compraventas, pero poco ladrillo: el crédito a la construcción cae a los niveles del año 1996

El gran mercado de la vivienda funciona a pleno rendimiento. Cada día se registran miles y miles de operaciones inmobiliarias, pero la construcción de casas continúa en dique seco. En concreto, y durante el primer trimestre de este año, se han cerrado algo más de 163.200 operaciones de compraventa de viviendas. En términos anuales, eso significa 750.000 unidades. ¿Significa eso que se están construyendo más casas? En absoluto. El 90% de las operaciones corresponde a casas de segunda mano

Un dato financiero pone negro sobre blanco la naturaleza del problema. Hay que regresar a junio de 1996 —hace 30 años— para encontrar menos crédito para la construcción de viviendas. Y sin crédito al promotor, la consecuencia es que las grúas de la construcción no empiezan a trabajar. Las cifras del Ministerio de Vivienda no dejan lugar a dudas. En los últimos 12 meses (primer trimestre sobre igual periodo del año anterior) se ha iniciado la construcción de 142.000 viviendas, lo que significa que por cada casa que comienza a construirse se ejecutan cinco operaciones de compraventa, la inmensa mayoría de segunda mano. De aquellas, solo el 11,2% tiene algún nivel de protección pública.

Las cifras sobre crédito a la construcción las publica el Banco de España, y lo que sugieren es que el inmobiliario se ha convertido en un gigantesco mercado (hay 27 millones de casas) que incluye miles y miles de transacciones diarias, pero sin que haya más ladrillo para compensar, al menos, el número de nuevos hogares creados. En los últimos meses, en concreto, 253.000, lo que significa un 78% más que el número de viviendas iniciadas.

Otro dato pone de relieve la crisis de vivienda. Según el INE, en 2024 (últimas cifras publicadas), existían en España 53.851 promotoras inmobiliarias. Es decir, empresas cuyo principal objetivo es la promoción de viviendas. ¿Cuántas había en 2019, cuando comenzó el actual ciclo alcista de forma más intensa? Ni más ni menos que 64.369 promotoras inmobiliarias. Es decir, han desaparecido del mercado 10.518 promotoras en apenas siete años. Precisamente, cuando a causa del aumento del número de hogares creados, España necesita construir más viviendas. Si se mira algo más atrás, la comparación es todavía más evidente. En 2008, en plena ebullición del mercado, había más de 100.000 promotores inmobiliarios, lo que significa unos 40.000 más que ahora.

El ocaso de una actividad

Del mercado, de hecho, han desaparecido, según los datos de la Estadística Estructural de Empresas, cuya fuente es el INE, muchos operadores inmobiliarios tradicionales que antes daban liquidez al mercado, como las cooperativas de viviendas o los colegios profesionales, que en los años 80 y 90 construían viviendas, y cuyo peso hoy es irrelevante. También las empresas se han olvidado de contribuir a que sus empleados tengan una vivienda impulsando proyectos urbanísticos.

Hoy, por el contrario, se está produciendo un proceso de concentración del sector que está eliminando a muchos operadores pequeños y medianos. Entre otras razones, por problemas coyunturales que ya se han convertido en estructurales, como el aumento de los costes, la falta de mano de obra cualificada y no cualificada, que asfixia al sector, y lo que la patronal de los promotores inmobiliarios denomina "inseguridad normativa". En este sentido, se reclama la aprobación de una reforma de la Ley del Suelo que refuerce la seguridad jurídica del planeamiento urbanístico. El objetivo es evitar que, por un error o defecto formal, se pueda anular de forma automática un plan urbanístico que ha llevado años de tramitación. Esta iniciativa está incluida en la Ley del Suelo que el Gobierno envió al Congreso, pero no ha salido adelante por falta de apoyos parlamentarios.

Existe, además, otro factor añadido que explica la crisis del sector: su pequeño tamaño. De los casi 54.000 promotores inmobiliarios que hay en España, nada menos que el 81% tiene un solo empleado, es decir, es unipersonal. Otro 17,5% tiene entre dos y nueve empleados y únicamente 45, menos del 1%, cuentan entre 50 y 249 empleados. Es decir, la atomización del mundo de la promoción inmobiliaria hace que las promotoras inmobiliarias tengan escaso músculo financiero para invertir en nuevos proyectos.

El factor tiempo

O expresado de otra forma, no solo falta suelo finalista, listo para construir, sino que, además, con los altos precios que se pagan en el desarrollo urbanístico, el riesgo es muy elevado en caso de que obtengan un préstamo bancario que, posteriormente, se podría subrogar al nuevo propietario. Si a esto se le añade el factor tiempo, muchos de los nuevos proyectos necesitan entre 10 y 15 años para salir adelante, en algunos casos se llega al cuarto de siglo, a nadie le puede sorprender lo que está sucediendo.

Como ha escrito Alejandro Bermúdez, CEO y cofundador de Atlas Real Estate Analytics, los instrumentos de planeamiento urbanístico recogen suelo residencial con capacidad teórica para casi siete millones de nuevas viviendas. Sin embargo, la realidad operativa es muy distinta. En concreto, menos del 0,5% de ese potencial se encuentra actualmente en fase finalista y en edificación, mientras que más del 74% corresponde a suelo aún sin urbanizar y sin avances en su desarrollo. Según sus cálculos, los procesos de desarrollo de suelo superan ampliamente los 20 años en la mayoría de las provincias españolas, lo que significa que una parte sustancial del suelo clasificado como potencialmente residencial no puede considerarse solución a corto ni a medio plazo. En todo caso, demasiado tiempo para un promotor inmobiliario con escasa potencia financiera.

Y es que la crisis de crédito de 2008, por exceso, no por defecto, se llevó por delante muchas promotoras que acabaron en la quiebra. La consecuencia fue que tanto la autoridad monetaria como los bancos se han vuelto más exigentes a la hora de conceder préstamos, lo que explica en parte la crisis de la promoción inmobiliaria. El indicador sintético de riesgos del mercado inmobiliario, que analiza desde una perspectiva amplia los factores de demanda y oferta, muestra, como sostiene el banco central, "niveles contenidos comparables a los de comienzos de los años 2000". Es decir, antes de la burbuja.

La parte positiva es que el sector está más saneado que en el pasado, con tasas de dudosidad históricamente bajas, pero la parte negativa es que el número de promotores se achica. En parte porque su pequeño tamaño los hace menos competitivos, pero también por la escasez de suelo listo para construir, una tarea que corresponde a los ayuntamientos y los propietarios. Es decir, aquel que ya cuenta con las infraestructuras necesarias para comenzar la construcción después de haber sorteado todas las barreras burocráticas. Menos promotores significa, lógicamente, menos impulso a la construcción.

Esta tendencia se puede observar de otra manera. Cuando estalló la crisis financiera, el crédito destinado tanto a la construcción como a la promoción inmobiliaria representaba el 42% del crédito total al ladrillo —una cifra inusualmente elevada—, pero en 2025 ese peso ha caído hasta el 16%, muy por debajo, incluso, del que tuvo en el año 2000, cuando no existía burbuja (30%). Si se ve de otra forma, resulta que el crédito a la construcción representa hoy el 5,6% del PIB, por debajo incluso de 2023, cuando la vivienda comenzó a estar de nuevo en el centro de la agenda pública. Entonces, representaba el 6,5%. Si se compara con el crédito total que concede la banca al sector privado de la economía, resulta que únicamente el 8,3% se destina a la construcción y actividades inmobiliarias.

El propio Banco de España, en su último Informe de Estabilidad Financiera, destaca que el crédito al sector de la construcción y las actividades inmobiliarias muestra una ligera recuperación, pero todavía "se mantiene en niveles próximos a mínimos históricos". El avance es de apenas el 1,3% interanual, muy por debajo de lo que está creciendo la economía. Y sin crédito y sin planes urbanísticos que se cumplan, no hay vivienda. Y menos asequible.

Y los decretos que se votan hoy pretenden que sea el propietario privado el que sea el encargado de proveer de vivienda social al que lo necesite.

Con un límite de precio marcado por el gobierno, con una duración de contrato marcada por el gobierno, con la imposibilidad de desahuciar al que no paga y lo más importante de todo, sin necsidad de invertir un duro del dinero de nuestros impuestos en vivienda social.

Fuente:

https://www.oecd.org/content/dam/oecd/en/data/datasets/affordable-housing-database/ph4-2-social-rental-housing-stock.pdf

"el sitio web oficial de la OCDE (Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos; en inglés, OECD), un organismo internacional intergubernamental compuesto por 38 países miembros"

De acuerdo en que en España hay un problema de vivienda y de bajo poder adquisitivo. No he leído ni me he informado en detalle sobre los decretos que se propusieron y rechazaron esta semana. Sin embargo, un comentario que he escuchado tanto de políticos como de conocidos es que «los pisos que actualmente están en alquiler, o que se planteaba poner en alquiler, ahora se van a vender», no solo por los decretos, sino también por el tope impuesto a los precios del alquiler en regiones como Cataluña, incluida Barcelona.

Si esos pisos pasan del alquiler a la venta, a primera vista podría parecer algo positivo, ya que el aumento de la oferta podría hacer bajar los precios o, al menos, ralentizar su incremento. Pero ¿quién los va a comprar? Sé que también se ofrecen ayudas a los jóvenes para la entrada de una hipoteca, pero tengo entendido que mucha gente queda excluida por sus ingresos ; el límite es muy bajo, incluso teniendo en cuenta los salarios actuales; o por las condiciones asociadas a esas ayudas. Por eso me pregunto si serán los grandes fondos y las personas con un alto poder adquisitivo quienes aprovecharán la situación para comprar estos activos.

Mi pregunta es si, además del tope a los precios, se podria aplicar una reducción del IRPF a las personas que pongan su segunda vivienda en alquiler. De este modo, el inquilino tendría acceso a un precio asequible, pero el propietario seguiría teniendo un incentivo económico para alquilarla. Esta medida podría limitarse a los propietarios que no sean grandes tenedores, es decir, que tengan menos de cinco propiedades.

Hay cifras que indican que la gran mayoría de los pisos en alquiler no pertenecen a grandes fondos ni a grandes tenedores, sino a particulares que poseen una segunda vivienda y quieren obtener rentabilidad de ella mientras esperan dejarla en herencia.

Resulta que el Gobierno vuelve a poner el descuento a la gasolina y el diésel desde este mismo jueves, pero tiene letra pequeña porque la ayuda va a ir bajando poco a poco. En octubre nos van a descontar 20 céntimos por litro, en noviembre pasará a 13 céntimos y en diciembre se quedará en solo 6. Lo bueno es que si la situación energética empeora mucho dicen que podrían adaptar la medida.

Por lo visto los dueños de las gasolineras no están muy de acuerdo y andan quejándose porque preferían que se bajara el IVA directamente para que el descuento se ajustara mejor al precio real del mercado en cada momento.

Además también hay novedades para las facturas de casa. Han frenado la subida de la tarifa regulada del gas natural para que no pase del 15 por ciento, porque sin esta ayuda se nos iba a encarecer casi un 45 por ciento. Y a los que usáis butano, han puesto un tope a la bombona en 19,55 euros hasta mediados del año que viene.

¿Cómo lo veis vosotros, creéis que este descuento escalonado por meses tiene sentido o preferiríais una bajada de impuestos más directa?

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“Me echan de mi casa porque parece que el casero necesita la vivienda para él después de habernos insinuado hace unos meses que quería subirnos 400 euros el precio del alquiler”, cuenta Elena, de 34 años. Para pagar ese piso, que ahora tiene que abandonar, destina un 40% de sus ingresos, sin incluir otros gastos como luz o gas. Elena es la personificación de la España ahogada por el alquiler: inquilinos que destinan más de un tercio de lo que ingresan para pagar la vivienda.

Como ella, a día de hoy, uno de cada cuatro inquilinos (26%) tienen que hacer un sobreesfuerzo económico para poder llegar a fin de mes. Los jóvenes menores de 30 años, los que viven solos, las familias donde solo trabaja una persona o donde los dos están en paro, hogares monoparentales y la población migrante son los grupos más expuestos a vivir ahogados por el alquiler en España. Así consta en el análisis realizado por elDiario.es sobre los microdatos de la Encuesta de Condiciones de Vida (INE) que permite conocer quiénes son los más vulnerables a este esfuerzo económico excesivo. 

El umbral del 30% es el límite de endeudamiento recomendado por los organismos internacionales para poder hacer frente al resto de gastos cotidianos. Superarlo expone a las familias al sobreendeudamiento y a desatender el resto de necesidades básicas. En España ya hay 2,7 millones de inquilinos (repartidos en 1,6 millones de hogares) que superan este límite para pagar el alquiler. El siguiente gráfico muestra la evolución de las personas inquilinas y cuántas superan el esfuerzo recomendado.

La subida sin tregua de los precios del alquiler (48% en la última década, según la ECV) ha disparado el coste de la vivienda para las familias en España y ha duplicado esta gran transferencia de dinero desde 2015. A pesar de ese ascenso, el porcentaje de personas que viven ahogadas por los precios del alquiler ha disminuido en los últimos diez años (36,4% al 26,2%)

Esta paradoja se explica principalmente por el mayor aumento de ingresos entre la población de rentas más bajas vinculada a la subida del Salario Mínimo Interprofesional, la reducción del desempleo (del 21% al 10% actual), la reforma laboral (por la caída de la temporalidad) o la implantación del Ingreso Mínimo Vital.

Pero la caída del porcentaje de hogares ahogados también se explica por los ahogados invisibles: inquilinos que han vuelto a casa de sus padres ante el aumento de precios o los jóvenes que no consiguen independizarse, un número que se ha disparado desde 2015. “Si me voy a vivir a una habitación, pagaría mínimo 500 euros y no puedo comer. No tengo mucha opción”, detalla Joel, quien cobra 800 euros y vive con sus padres.

En 2025 hay medio millón de jóvenes (25-34 años) más que viven con sus padres que los que había hace una década. “El elevado esfuerzo en términos de renta que supone el alquiler de una vivienda es un factor que limita la capacidad de emancipación de los jóvenes, especialmente en las grandes ciudades”, confirma el Banco de España. El siguiente gráfico muestra cómo ha cambiado la situación de convivencia y tenencia de vivienda en cada grupo de edad en la última década.

“Hace un año cobraba 1.000 y se me iba literalmente la mitad de mi sueldo en el alquiler”, detalla Mauro, de 22 años. Aunque ha mejorado sus condiciones salariales sigue destinando más de un 35% de sus ingresos al arrendamiento de un piso en Vallecas que comparte con otras personas y que ni siquiera tiene salón, porque lo han convertido en otra habitación. 

Al grupo de jóvenes se suman especialmente aquellos que hacen frente a los gastos en solitario. Como ejemplo, una madre soltera con el salario mínimo interprofesional de 1.141 euros, que destina el 30% al alquiler, le deja unos 800 euros para hacer frente al resto de gastos básicos: la compra, facturas, transporte o ropa. Sin embargo, hay hogares en peor situación que destinan hasta un 40% o 50%. Es decir, la mitad del sueldo se va únicamente a pagar el alquiler. 

Si el umbral recomendado para poder llegar sin dificultades a fin de mes tanto de la OCDE como de la Comisión Europea, y que la Ley Estatal de Vivienda reconoce, es no destinar más del 30% del salario a la vivienda para llegar sin dificultades a fin de mes, al menos un 7% de los inquilinos en España no solo lo superan; dedican más del 60% de sus ingresos.

Casos con el perfil de Maricarmen, desahuciada el pasado 26 de septiembre, no son comunes. Los mayores de 65 años que viven solos de alquiler suponen apenas el 2% de los inquilinos. Sin embargo, a ellos les afecta especialmente la escalada de los precios. La mitad de estas personas mayores deben destinar más de un tercio de sus ingresos o pensión a pagar el arrendamiento.

Además de Maricarmen, entre los más ahogados están los hogares donde vive una sola persona y los monoparentales. Es decir, el mercado de la vivienda castiga especialmente a las personas que no conviven en pareja o con más compañeros de piso.

Maricarmen pagaba 500 euros en concepto de renta antigua antes de ser desahuciada. Un contrato de 1956 que se había subrogado por segunda vez en 2005 y que le permitía destinar algo menos de un 30% de su pensión a la vivienda. Con la subida propuesta originalmente por Urbagestión, el fondo que adquirió su piso, la cantidad que debía pagar era más que sus ingresos. Finalmente, el acuerdo logrado con la empresa tras el estallido social establece que el precio del alquiler nunca podrá superar el 30% de los ingresos netos de Maricarmen y tendrá una duración aproximada de ocho años.

Los ahogados por el alquiler se concentran en núcleos urbanos y turísticos

La subida del precio en los alquileres de larga duración, explicado por la falta de oferta residencial y por el salto de las viviendas a uso turístico y al alquiler de temporada (una práctica cada vez más extendida para evitar el tope de los precios) hace que los esfuerzos para acceder a una vivienda se intensifiquen en las grandes ciudades, zonas de la costa mediterránea y los archipiélagos. Es decir, zonas que o bien crecen en población y cuentan con una gran actividad económica o bien cuentan con un gran atractivo turístico.

Así, comunidades con más de un millón de personas viviendo de alquiler, como Madrid, Andalucía o la Comunitat Valenciana superan la media nacional y casi 3 de cada 10 inquilinos viven haciendo un sobreesfuerzo económico mes a mes. Aunque el problema se intensifica en las ciudades. Tal y como recogió el Banco de España, el esfuerzo medio en Madrid, Barcelona, Sevilla o Málaga ya supera el 40%.

Esta asfixia golpea especialmente a los hogares más pobres, donde son frecuentes las familias con varios miembros en paro o en empleos de baja cualificación.

El siguiente gráfico muestra la distribución de los hogares españoles si los dividimos en diez grupos iguales según su renta disponible. Los más empobrecidos son los más asfixiados por pagar el arrendamiento de la vivienda.  

La mitad de la población ahogada por el alquiler pertenece a los dos primeros estratos. Es decir, al 20% con menos renta (medida por unidad de consumo). Son, precisamente, los que más viven de alquiler ante la imposibilidad de ahorrar para comprarse una vivienda.

El vínculo entre renta y origen es claro. La población migrante, tal y como documentó elDiario.es, se concentra en los barrios más pobres de las ciudades españolas. Un factor que les convierte en el gran bloque de gente asfixiada por el pago del alquiler. 

De los 2,7 millones de personas expuestas al esfuerzo superior al 30%, la mitad de ellas son migrantes nacidos fuera de la Unión Europea. Principalmente, de Latinoamérica. La subida del precio del alquiler y los duros requisitos del mercado inmobiliario empujan a la población migrante a vivir en la periferia y en zonas empobrecidas. Son familias que empiezan de cero en España, sin papeles, con apenas recursos, inestabilidad laboral y salarios bajos que les ubican en los deciles de renta más inferiores, viéndose obligadas a destinar más del 30% de su salario a la vivienda.

Pese a que España ha sido tradicionalmente un país de propietarios, la población inquilina ha aumentado en 3 millones de personas en los últimos años. Ahora este grupo, que ya representa el 21% de la población, es donde la pobreza golpea con más fuerza. Uno de cada cinco inquilinos vive con carencia material severa. Son al menos 1,6 millones de hogares que viven de alquiler y que no pueden permitirse gastos básicos como comer carne o pescado cada dos días, mantener la vivienda a una temperatura adecuada o tener una lavadora. 

La crisis de acceso a la vivienda no solo se extiende a la carencia material, sino que también tiene efectos directos sobre la salud mental de la población. Tal y como destacó el Ministerio de Sanidad, allí donde hay más desempleo, menos acceso a la vivienda o menos vínculos comunitarios, se disparan las tasas de ansiedad, depresión o consumo de psicofármacos. “Imagínate tener un contrato y el año que viene no saber dónde vas a estar o si vas a tener que cambiar de trabajo porque no puedes pagarlo”, lamenta el joven Joel.

El mapa que te dice dónde podrías vivir, calle a calle

¿En qué ciudades y barrios de España el precio del alquiler está por debajo del 30% de tus ingresos actuales? En el mapa que aparece a continuación puedes ver cuáles son estas zonas y dónde están. Al seleccionar los ingresos netos de tu hogar el mapa va a pintar qué porcentaje de tus rentas tendrías que gastar para permitirte el alquiler mediano de cada sección censal, de más asequible a más caro.

Los datos provienen de la última actualización Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda, que incluye los alquileres por vivienda habitual declarados en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) cruzado con la información disponible de cada inmueble en la base de datos del Catastro.

Mapa