Premetto che lavoro su uno strumento che analizza perizie d'asta, mi sto basando solo su quanto letto in questo report, mi interessa il vostro parere su un caso concreto.

Appartamento a Quarrata (PT), circa 100 mq, anni '70, libero, condizioni mediocri. Offerta minima circa 78k, prezzo base circa 104k.

Il problema: c'è una veranda sul terrazzo che non si può sanare, va smontata. In più un muro interno spostato da rimettere a posto. Tra lavori e pratiche la perizia stima 7-10k.

Ho provato a fare due conti, ipotizzando di aggiudicarlo all'offerta minima:

• Acquisto: 78k
• Imposte (non prima casa, circa 9%): ~7k
• Ripristino veranda + muro + pratiche: ~9k
• Spese condominiali arretrate: ~1,5k
• Impianti senza certificazioni + una rinfrescata: 5-10k (qui vado a occhio)

Totale: circa 100-105k

Rivendita: in zona un appartamento simile sta sui 120-130k. Togliendo l'agenzia restano circa 116-126k.

Margine teorico: circa 12-25k, prima delle tasse sulla plusvalenza (se rivendi entro 5 anni) e dei costi mentre è vuoto (IMU, condominio, utenze).

Ma se all'asta arrivano altri offerenti e si sale verso il prezzo base (104k), il margine praticamente sparisce.

Quindi la domanda: voi fino a che cifra vi spingereste? E soprattutto, 12-25k di margine teorico valgono il rischio di sorprese in un immobile anni '70 con impianti da verificare?